Koper ima priložnost spremeniti stanovanjsko politiko

Zapis Barbare Verdnik in Žarka Preglja, aktivnih članov Skupnosti civilnih iniciativ, je objavljen tudi v Primorskih novicah (Pisma bralcev) in Megafonu.

Portal Oštro se je lotil  izredno pomembne tematike, ki prizadeva vsa območja države - stanovanj. Obdelali so tudi novogradnje v slovenski Istri, katerih cena se dviguje zaradi velikega povpraševanja tistih, ki stanovanja kupujejo zaradi naložbe, turističnega oddajanja ali želje, da čas tretjega življenjskega obdobja preživijo v podnebno bolj prijaznem okolju ob morju. Po njihovi analizi je kar tretjina novozgrajenih stanovanj bodisi naložbenih bodisi počitniških, poznavalci pa ocenjujejo, da je stalnih prebivalcev v novih soseskah samo tretjina. Zaradi takih gibanj so se najemnine za rabljena stanovanja zgolj med letoma 2020 in 2022 zvišale za 54 odstotkov. Kvadratni meter vsakega novo zgrajenega stanovanja pa je dražji in dražji. Mladi oziroma prebivalci koprske občine tako izjemno težko pridejo do stanovanja. 

V MOK investitorski urbanizem namesto strokovnega

Arhitekt in profesor Boštjan Bugarič opozarja, da se v Kopru udejanja investitorski urbanizem, zaradi katerega se mesto širi in razvija brez strokovnih premislekov. Vodstvo MOK pa krivdo za to kot že večkrat pripisuje temu, da je “občina v preteklosti dajala prednost gradnji stanovanj za trg in svoj dragoceni prostor zato prodajala zasebnim investitorjem.” Ker sedanji župan, kar se tega tiče, že šesto leto nadaljuje politiko prejšnjega, hkrati pa ima, skupaj z občinskim svetom, v svojih rokah škarje in platno za drugačno prostorsko in stanovanjsko politiko, bi moral končno izkoristi priložnost za nujne spremembe. Možnost za zasuk dosedanje stanovanjske in prostorske politike namreč odpira aktualna priprava občinskega prostorskega načrta (OPN), kar koprske civilne iniciative ves čas poudarjajo. Pričakujejo, da bo osnutek OPN, ki naj bi v tem mesecu prišel v javno obravnavo,  upošteval smernice demografske, urbanistične, stanovanjske stroke in civilne družbe, saj je OPN za ureditev razmer na tem področju temeljni akt, ki določa rabo prostora za potrebe gradnje.

Priprava OPN ponuja možnost za zasuk stanovanjske politike

Dosedanji način divjega investitorskega urbanizma, ki ga s sedaj veljavnimi prostorskimi akti omogoča občina, povzroča nedosegljive cene stanovanj za mlade in druge manj premožne družbene skupine. To vpliva na demografska gibanja, predvsem na izrazito rast deleža starejše populacije, na vse večjo razpršeno in neurejeno pozidavo dragocenega prostora, na slabšanje bivanjskega standarda domačih prebivalcev, in to ob več kot 5.000 praznih stanovanjih.

Več kot zgovorna demografska študija

Mestna občina Koper je za potrebe priprave Občinskega prostorskega načrta naročila demografsko študijo, ki je več kot zgovorna. Rodnost je v občini v primerjavi s Slovenijo nižja in ne dosega niti enostavne reprodukcije. Opazni so močni trendi staranja prebivalstva, ki zahtevajo nujne ukrepe občine. Selitveni prirast je pozitiven, a narašča predvsem število prebivalcev, starejših od 66 let. Tudi simulacije za nadaljnja gibanja do leta 2041 za območje Kopra predvidevajo upadanje deleža otrok in naraščanje deleža starejše populacije. V obmestnih naseljih naj bi se zaradi priseljevanja povečalo število prebivalcev, tudi otrok, na podeželju pa naj bi delež otrok upadel kar za 19 odstotkov. 

In kaj Urbanistični inštitut Slovenije priporoča občini, da prepreči ta izjemno negativna gibanja?

Priporočila Urbanističnega inštituta Slovenije

Občina naj poskuša privabiti čim več mladih družin iz drugih okolij z instrumenti prostorske, zemljiške, stanovanjske, socialne in kadrovske politike. 

Nujno mora pristopiti tudi k prenovi starih sosesk. Inštitut ocenjuje, da v Mestni občini Koper živi v večstanovanjskih stavbah, zgrajenih od leta 1945 do 1980, 14.635 prebivalcev v 4.725 stanovanjskih enotah. Poleg energetske prenove in zemljiškoknjižne ureditve, naj se glede na možnosti podpira združevanje stanovanj in s tem povečuje bivalni standard ter delno zmanjša potrebe po parkirnih mestih. Ker je občina zelo privlačna za priseljevanje zaradi počitniških stanovanj in ekonomskih interesov (naložbe v stanovanja), mora v postopku priprave OPN izvesti tudi javno razpravo na temo zagotavljanja integracije priseljencev v lokalno okolje; pripraviti pa je potrebno tudi koncept spodbujanja razvoja podeželskih naselij.

Cilj prostorske in zemljiške politike naj bo zagotoviti dovolj različnih stanovanjskih enot za različne sloje prebivalstva in uveljavljanje strateških usmeritev na področju stanovanjske politike (neprofitna najemna stanovanja, socialna in kadrovska stanovanja, individualna gradnja za lastne potrebe) in šele podrejeno temu določiti prostorsko in družbeno sprejemljivo število počitniških, naložbenih in drugih, v komercialno eksploatacijo namenjenih stanovanjskih enot.

Civilne iniciative opozarjajo: Ne zamudimo enkratne priložnosti!

Predstavniki civilnih iniciativ so županu s sodelavci osebno in pisno večkrat predočili svojo zaskrbljenost zaradi razkoraka usmeritev v osnutku OPN in nujno potrebnih ukrepov, ki jih narekujejo analize in projekcije demografskih podatkov ter smiselna stanovanjska politika. 

Iz dejanskega stanja stanovanjskega trga na območju MOK je jasno razvidno, da obstoječi sistemski vzvodi upravljanja s prostorom ne vzpodbujajo gradnje cenovno dosegljivih stanovanj za domače prebivalstvo. Količinsko bi obstoječi stanovanjski fond v slovenski Istri sicer zlahka pokril vse potrebe mladih družin in ostalih domicilnih prebivalcev, a jim žal ni dosegljiv, ker je namenjen počitniškim potrebam lastnikov iz drugih krajev in oddajanju za turistične, študijske in komercialne namene, zato civilne iniciative predlagajo MOK, da v temelju spremeni urbanistično in zemljiško politiko.

Potrebujemo cenovno dostopna stanovanja za stalno bivanje

OPN je za ureditev razmer na tem področju temeljni akt, saj opredeljuje rabo prostora za potrebe gradnje. V državnem Pomorskem prostorskem planu je jasno ugotovljeno, da je celoten obalni del slovenske Istre že prekomerno zasičen z objekti, namenjenimi turistični dejavnosti in da se turistična dejavnost lahko realno poveča le še za 5% sedanjega obsega. To se mora odraziti tudi v OPN. Zato je potrebno zagotoviti, da se bodo na stanovanjskih območjih lahko gradila prvenstveno cenovno dostopna stanovanja za potrebe stalnega bivanja in ne za špekulativno prodajo, saj zasebnih lastnikov kasneje ne moremo omejevati pri gospodarjenju z lastnino. 

Kako krepiti javni stanovanjski fond

Rešitev je seveda v gradnji javnega stanovanjskega fonda na območju MOK, ki pa nikakor ne sme biti v neodvisni domeni gradbincev! Kako to doseči?

MOK ima na voljo več prostorskih, zemljiških in tudi finančnih vzvodov. Na primer: 

1. V OPN je treba jasno opredeliti stanovanjska območja za gradnjo neprofitnih in javnih najemniških stanovanj;
2. na območjih za javna najemniška stanovanja mora MOK na zemljiščih uveljaviti institut predkupne pravice;
3. investitorja javnih stanovanj sta lahko le občinski in državni stanovanjski sklad (ali tudi oba skupaj). Lahko je tudi v javno-zasebnem partnerstvu z zasebnimi investitorji (investicijski skladi, banke, portfeljski vlagatelji), z zavezo stroškovne cene z limitirano maržo in prepovedjo odtujitve ali oddaje v profitni najem za določen čas (npr. 30 let). Bistvo teh razmerij je, da stanovanja ostanejo v javni lasti, da so namenjena izključno stalnim stanovalcem, da se v njih ne more izvajati turistična dejavnost. Če stanovanja stanovalec več ne rabi v prvotnem obsegu, ga lahko zamenja za manjšega oziroma ga prepusti drugemu najemniku ... 
4. diferenciacija komunalnega prispevka in nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, ki bi morala biti bistveno višja za objekte, ki ne predstavljajo reševanja lastnega stanovanjskega problema ali neprofitnega stanovanja.

V OPN je potrebno omogočiti in olajšati individualno stanovanjsko gradnjo objektov stalnim prebivalcem MOK (bivanje v občini vsaj 10 let) na zemljiščih, ki se nahajajo v primestnih in zalednih vaseh.

Vsekakor bi morala Mestna občina Koper pri stanovanjski politiki prevzeti ključno vlogo, ne pa da s svojo pasivnostjo, neprimerno ali celo nezakonito prostorsko "ustrežljivostjo" gradbincem in drugim nepremičninskim špekulantom omogoča njihovo bogatenje ob sočasnem izkoriščanju revnejših slojev prebivalcev, ki so na ta način obsojeni na drage ekonomske najeme.

Barbara Verdnik

Žarko Pregelj